Kupac može tražiti naknadu štete kada investitor prekorači obavezujući rok za predaju stana, zbog toga nastane dokaziva šteta i postoje uslovi njegove odgovornosti. Pravo nije uslovljeno time da ugovor sadrži penale. Međutim, propušten datum useljenja ne znači da vam automatski pripada određeni novčani iznos.
Ako investitor kasni sa predajom stana, prvo proverite ugovoreni rok, eventualna produženja i troškove koje možete dokumentovati. Od toga zavisi šta ima smisla zahtevati.
Ključne tačke
- Naknadu dokazive štete možete tražiti i kada ugovorna kazna nije predviđena.
- Za ugovorenu kaznu ne morate dokazivati da ste pretrpeli štetu.
- Dodatni rok za raskid nije isto što i početak odgovornosti za kašnjenje.
- Kiriju i druge dodatne troškove potkrepite ugovorima, računima i uplatama.
- Pri preuzimanju stana bez odlaganja saopštite da zadržavate pravo na ugovornu kaznu.
Investitor kasni sa predajom stana – od kog trenutka možete reagovati?
Prema članu 324 Zakona o obligacionim odnosima, dužnik pada u docnju kada ne ispuni obavezu u određenom roku. Ako rok nije određen, potreban je poziv na ispunjenje. Ipak, prvo utvrdite na koju se obavezu datum odnosi.
Završetak radova, pribavljanje upotrebne dozvole i primopredaja nisu isti događaj. Pročitajte i odredbe o tolerisanom kašnjenju, uslovima produženja i svojim dospelim obavezama.
Ako tek birate stan, bilo da vas zanima novogradnja Novi Beograd ili druge prilike na portalu Halo Oglasi, uz cenu i lokaciju proverite kako će rok predaje biti zapisan u ugovoru. Oglasni datum useljenja uporedite sa datumom koji prodavac prihvata da ugovori.
Za pripremu dokumentacije koristan je pregled šta treba da sadrži predugovor za kupovinu stana. Kod konkretne kupovine proverite i propisanu formu dokumenta.
Šta možete naplatiti kada predaja kasni?
Kada investitor kasni sa predajom stana, razlikujte ugovorenu kaznu od naknade stvarne štete. To nisu dva naziva za isti zahtev.
Kada imate pravo na ugovornu kaznu?
Ako je kazna ugovorena za kašnjenje, možete tražiti i predaju stana i njenu isplatu. Štetu ne morate dokazivati, ali proverite osnovicu, period obračuna i eventualni maksimalni iznos.
Odnos kazne i odštete obrađen je i u stručnom radu „Ugovorna kazna u ugovoru o građenju”, objavljenom u časopisu Pravo, teorija i praksa.
Na primer, ako kazna iznosi 1.200 evra, a dokazana šteta 1.800 evra, dodatni zahtev iznosi 600 evra. Ne sabiraju se kazna i celokupna šteta.
Koji troškovi mogu predstavljati štetu?
Ako investitor kasni sa predajom stana, mogu biti relevantni dodatna kirija, nužno skladištenje nameštaja ili ponovljeno preseljenje. Za svaki izdatak objasnite zašto je nastao upravo zbog odlaganja.
Recimo da ste ugovorili useljenje u septembru, ali ste još četiri meseca plaćali zakup od 450 evra. Polazni obračun je 1.800 evra, uz dokaze o plaćanju i proveru opravdanosti celog perioda.
Rata stambenog kredita nije automatski šteta: plaćali biste je i da je stan predat na vreme.
Kod kupovine kao investicije u nekretnine može se postaviti pitanje izgubljene zakupnine. Sama namera izdavanja nije dovoljna za siguran uspeh zahteva.
U odluci Rev 2226/2021 prihvaćena je, u konkretnim okolnostima raskida, i naknada prema vrednosti zakupnine odgovarajućeg stana. To nije univerzalna tarifa za svako kašnjenje.
Može li investitor da izbegne odgovornost?
Objašnjenje da nema radnika ili da izvođač kasni treba potkrepiti činjenicama. Tražite pisani odgovor: šta se dogodilo, kada i koliko je uticalo na rok.
Član 263 Zakona o obligacionim odnosima predviđa oslobađanje ako dužnik dokaže naknadno nastale okolnosti koje nije mogao sprečiti, otkloniti ili izbeći. Sama oznaka „viša sila” nije dokaz.
Proverite i da li je vaše kašnjenje sa ugovorenim plaćanjem uticalo na predaju. Kupac treba da preduzme razumne mere za smanjenje štete, prema članu 266 istog zakona.
Šta da uradite pre tužbe?
Ako investitor kasni sa predajom stana, napravite hronologiju sa datumima ugovora, uplata, isteka roka i najavljenih produženja. Telefonska obećanja potvrdite pisanom porukom.
Prikupite:
- ugovor, anekse i dokaze o svojim uplatama;
- prepisku i obaveštenja o pomeranju roka;
- ugovor o zakupu i dokaze o plaćenoj kiriji;
- račune drugih dodatnih troškova.
Zatim prodavcu iz ugovora pošaljite pisani zahtev sa dokazom dostavljanja. Navedite prekršenu obavezu, period kašnjenja, traženi iznos i obračun. Proverite naziv firme: izvođač, investitor i posrednik ne moraju biti isto pravno lice.
Ako predlažete poravnanje, precizirajte koje mesece i potraživanja obuhvata. Izraz „sva međusobna potraživanja su izmirena” nemojte potpisivati bez provere njegovih posledica.
Kada možete raskinuti ugovor i tražiti novac nazad?
Kada investitor kasni sa predajom stana, raskid nije automatski najpovoljnije rešenje. Pre odluke proverite mogućnost povraćaja novca i cenu zamenskog stana.
Ako rok nije bitan sastojak ugovora, po pravilu se ostavlja primeren naknadni rok. Izuzetak postoji kada ponašanje dužnika pokazuje da neće ispuniti obavezu ni tada.
Ako je rok bitan sastojak, važe pravila o raskidu po samom zakonu, uz mogućnost održavanja ugovora pravovremenim zahtevom za ispunjenje. Sam upis datuma ne rešava uvek ovo pitanje.
Pravila iz članova 124 do 132 dostupna su i u tekstu zakona na sajtu Pravnog fakulteta. Posle osnovanog raskida možete tražiti vraćanje uplaćenog, pripadajuću kamatu i naknadu opravdane štete.
Šta obavezno saopštiti pri primopredaji?
Ako investitor kasni sa predajom stana, preuzimanje ključeva zahteva pažnju. Za očuvanje prava na kaznu zbog kašnjenja potrebno je da bez odlaganja saopštite da to pravo zadržavate.
Najsigurnije je da izjava bude u zapisniku, uz datum predaje i potvrdu prijema. Ne potpisujte da nemate nikakvih potraživanja ako obračun kašnjenja ostaje sporan.
Česta pitanja
Odgovori zavise od ugovora, ali ove nedoumice često utiču na naredni korak kupca.
Postoji li zakonski iznos penala po danu?
Ne postoji univerzalni iznos za svaku kupovinu stana. Kazna i njen obračun moraju biti ugovoreni.
Morate li prvo raskinuti ugovor da biste tražili štetu?
Ne. Naknadu zbog kašnjenja možete tražiti i dok zahtevate predaju stana.
Da li aneks sa novim rokom briše prethodna potraživanja?
Ne nužno. Proverite da li sadrži odricanje, poravnanje ili drugačije uređuje već nastalo kašnjenje.
Da li opomena prekida zastarelost?
Sama pisana ili usmena opomena nije dovoljna. Nemojte računati da prepiska čuva rok za sudsku zaštitu.
Za kraj
Kada investitor kasni sa predajom stana, krenite od ugovora i dokaza. Izračunajte kaznu ako postoji, odvojite dodatne troškove i uputite precizan zahtev. Pre raskida, aneksa ili primopredaje proverite da li potpisom menjate ili gubite neko pravo.