Ugovor o zakupu predstavlja jedan od najčešćih pravnih poslova u svakodnevnom životu, bilo da se radi o zakupu stana, poslovnog prostora ili drugih stvari.
Pre potpisivanja ovog ugovora, neophodno je razumeti sve njegove pravne aspekte, prava i obaveze koje proizilaze iz njega.
Nepoznavanje pravnih karakteristika i zakonske regulative ugovora o zakupu može dovesti do neprijatnih situacija i sporova između ugovornih strana.
Razumevanje ključnih elemenata ovog ugovora omogućava bolju zaštitu sopstvenih interesa i sprečavanje potencijalnih problema tokom trajanja zakupa.
- Ugovor o zakupu je ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da preda određenu stvar zakupcu na upotrebu.
- Bitni elementi ugovora o zakupu su predmet zakupa i zakupnina.
- Zakupodavac ima obavezu da preda zakupcu stvar u ispravnom stanju.
- Zakupac je dužan da upotrebljava stvar kao dobar privrednik i plaća zakupninu.
- Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme.
Šta je ugovor o zakupu i njegove pravne karakteristike
Ugovor o zakupu omogućava privremeno korišćenje tuđe stvari uz određenu naknadu, što ga čini važnim instrumentom u pravnom prometu.
Definicija ugovora o zakupu
Ugovor o zakupu je dvostrani pravni posao inter vivos.
Po svojoj pravnoj prirodi, on je dvostrano obavezan, teretan i komutativan ugovor.
Pravne osobine ugovora
| Karakteristika | Opis |
|---|---|
| Dvostrano obavezan | Stvara obaveze za obe ugovorne strane – zakupodavca i zakupca. |
| Teretan | Za korišćenje stvari plaća se određena naknada (zakupnina). |
| Komutativan | U trenutku zaključenja zna se koja je strana poverilac, koja dužnik i kolika je vrednost prestacije. |
| Imenovan | Regulisan Zakonom o obligacionim odnosima. |
Zakonska regulativa ugovora o zakupu u Srbiji
Osnovni zakon je Zakon o obligacionim odnosima (ZOO), dok posebni zakoni regulišu pojedine vrste zakupa:
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada – uređuje zakup stana (pisana forma obavezna, otkazni rok 90 dana).
- Zakon o poljoprivrednom zemljištu – uređuje zakup poljoprivrednog zemljišta.
- Zakon o porezu na dohodak građana – reguliše poreske obaveze iz zakupa.
Ključni elementi ugovora o zakupu
Predmet zakupa
Može biti nepokretnost, pokretnost ili određeno pravo. Mora biti precizno opisan.
Zakupnina i način plaćanja
Ugovor mora jasno definisati iznos, način i dinamiku plaćanja.
Vremenski period zakupa
Može biti na određeno ili neodređeno vreme. Ako nije određen, smatra se da je na neodređeno vreme.
Prava i obaveze zakupodavca
| Obaveza | Opis |
|---|---|
| Predaja stvari | Zakupodavac mora predati stvar zakupcu u roku i u ispravnom stanju. |
| Održavanje stvari | Zakupodavac održava stvar u ispravnom stanju. |
| Zaštita zakupca | Zakupodavac štiti zakupca od pravnih i fizičkih nedostataka. |
Prava i obaveze zakupca
- Obaveza plaćanja zakupnine.
- Korišćenje stvari u skladu sa ugovorom.
- Vraćanje stvari po isteku zakupa (osim za normalnu istrošenost).
Podzakup
Zakupac može dati stvar u podzakup samo uz saglasnost zakupodavca. Prava podzakupca ne mogu biti veća od prava zakupca.
Prestanak ugovora o zakupu
- Istek ugovorenog vremena.
- Otkaz ugovora (uz otkazni rok).
- Propast stvari.
- Smrt ugovornih strana (osim ako nije drugačije ugovoreno).
Specifičnosti ugovora o zakupu stana
Obavezna je pisana forma, a otkazni rok iznosi 90 dana.
Za kraj
Dobro sastavljen ugovor o zakupu štiti interese obe ugovorne strane i sprečava sporove.
Preporučuje se pisana forma i kada zakon to ne zahteva.