Investicija u nekretnine i dalje je jedna od najčešćih finansijskih odluka u Srbiji. Razlog je jednostavan. Većina ljudi ima više poverenja u realnu imovinu nego u finansijske proizvode. Ipak, 2026. godina nije ista kao pre deset godina. Cene su porasle za više od 40 odsto od 2019. do 2025. godine, a tržište je ušlo u fazu sporijeg rasta i opreznijih kupaca.
Istovremeno, kamatne stope i dalje imaju snažan uticaj na odluku o kupovini, posebno kod kreditnih kupaca.
Razlika između kuće i stana nije samo u ceni već u dugoročnim troškovima i riziku.
Finansijsko poređenje kuće i stana u aktuelnim tržišnim uslovima
Ako tražite precizan odgovor, u većini realnih situacija stan je finansijski stabilnija investicija u 2026. godini. Kuća može biti isplativa samo u određenim okolnostima.
Razlog je jednostavan. Stanovi su likvidniji, što znači da se lakše prodaju kada vam zatreba novac. U praksi to znači da stan u većem gradu često može da se proda u roku od nekoliko meseci, dok prodaja kuće može da traje znatno duže.
Podaci pokazuju da najveći deo tržišta čine stanovi u urbanim sredinama, dok se potražnja najviše koncentriše u većim gradovima.
Stan je češće bolji izbor u tri situacije:
- kada kupujete na kredit jer banke lakše finansiraju stanove
- kada planirate izdavanje jer je potražnja stabilnija
- kada vam je važna mogućnost brze prodaje
Kuća ima smisla uglavnom ako imate dugoročan plan stanovanja ili ako kupujete bez kredita.
U praksi, mnogi kupci prvo analiziraju stanove jer je tržište preglednije. Kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu, novogradnja često privlači kupce koji žele jasne troškove i manji rizik održavanja u prvim godinama.
Koliko stvarno košta kupovina kuće ili stana
Kupci često gledaju samo cenu kvadrata, ali to je tek početak. Realni troškovi kupovine nekretnine obično su veći za deset do petnaest odsto od same kupoprodajne cene.
Ako kupujete stan od 120.000 evra, realni trošak često bude bliži 135.000 evra.
Najčešći dodatni troškovi su:
- porez na prenos apsolutnih prava ili PDV kod novogradnje
- troškovi notara i agencije
- opremanje i manji radovi
- troškovi banke i procene nekretnine ako kupujete na kredit
Prosečne cene stanova u većim gradovima već su dostigle visoke nivoe, u Beogradu i preko 4000 evra po kvadratu na pojedinim lokacijama.
Kod kuće je problem što dodatni troškovi često nisu poznati unapred. Renoviranje krova ili instalacija može promeniti celu računicu.
Skriveni troškovi koje mnogi zanemare
Razlika između kuće i stana najviše se vidi posle kupovine. Troškovi održavanja tokom deset ili dvadeset godina često nadmaše početnu razliku u ceni.
Najčešće se zanemaruju tri kategorije:
- održavanje objekta kao što su fasada, krov i instalacije
- troškovi grejanja koji su kod kuća obično viši
- ulaganja koja se javljaju svakih nekoliko godina
- zamena opreme i uređaja kao što su bojler, kotao ili stolarija
- komunalni troškovi i računi koji tokom godina rastu
- povremeni radovi kao što su krečenje, popravke ili manja renoviranja
Stan ima predvidljivije troškove jer se održavanje deli između stanara. Kod kuće svaki problem finansirate sami.
Likvidnost nekretnine označava koliko brzo možete da je prodate bez velikog gubitka cene. Stanovi u većim gradovima obično imaju veću likvidnost od kuća.
Ova razlika postaje važna kada se pojavi potreba za prodajom zbog selidbe ili finansijskih razloga.
Uticaj kredita i kamatnih stopa
Većina kupovina u Srbiji finansira se kombinacijom ušteđevine i kredita. Upravo kredit često odlučuje da li je investicija održiva.
Kamatna stopa je cena pozajmljenog novca. Ako je kamata pet odsto godišnje, to znači da na dug od 100.000 evra godišnje plaćate oko 5.000 evra kamate, uz otplatu glavnice.
U 2026. godini beleži se blago smirivanje kamatnih stopa, što ponovo povećava broj kreditnih kupaca.
Kod kuće je problem što banke često traže veće učešće ili dodatne procene vrednosti.
Stanovi su obično povoljniji za kredit jer:
- procena vrednosti je jednostavnija
- tržište je stabilnije
- prodaja u slučaju problema je lakša
Zbog toga mnogi kupci mogu dobiti bolji kredit za stan nego za kuću.
Realni scenariji iz prakse
Razlika između teorije i prakse najbolje se vidi kroz konkretne situacije.
Tipičan scenario je kupovina stana na kredit od 100.000 evra. Rata kredita često bude približna kiriji za sličan stan. Ako izdavanje ide po planu, deo troška pokriva zakupac.
Drugi scenario je kupovina kuće od 80.000 evra uz renoviranje od 20.000 evra. Početna cena deluje povoljnije, ali ukupni trošak postaje isti kao kod stana.
Često se javljaju tri problema:
- renoviranje traje duže nego što je planirano
- troškovi su veći od procene
- prodaja traje dugo
Tržište nekretnina i dalje beleži rast cena oko pet do šest odsto godišnje u pojedinim regionima.
Ipak, to ne znači da svaka nekretnina dobija na vrednosti istim tempom.
Kada kuća nije dobra investicija
Kuća može biti dobra odluka za stanovanje, ali kao investicija često nosi veći rizik.
Posebno su problematične sledeće situacije:
- kuće daleko od većih gradova
- objekti koji zahtevaju stalna ulaganja
- nekretnine bez dobre saobraćajne povezanosti
- kuće koje zahtevaju velika ulaganja u održavanje da bi zadržale vrednost
- objekti sa nerešenom dokumentacijom ili pravnim statusom što može biti veliki problem oko predugovora nekretnine
Analize pokazuju da se pojedine vrste nekretnina u 2026. prodaju sporije, posebno one na slabijim lokacijama ili sa visokim cenama.
Kod kuće je čest problem što cena zavisi od individualnih karakteristika, pa je teško pronaći kupca.
Stan ima standardizovaniju vrednost, pa je procena lakša.
Faktori koji najviše utiču na isplativost
Isplativost investicije ne zavisi samo od toga da li kupujete kuću ili stan. Važniji su faktori koji određuju dugoročnu vrednost.
Najvažniji su:
- lokacija i razvoj okoline
- kamatne stope i inflacija
- mogućnost izdavanja
Inflacija znači rast cena kroz vreme. Ako inflacija iznosi pet odsto godišnje, novac koji danas vredi 100.000 evra realno vredi manje za deset godina.
Zbog toga mnogi kupci biraju nekretnine kao zaštitu vrednosti novca, ali tržište prolazi kroz cikluse i rast nije uvek isti.
U poslednjih pet godina cene stanova u Beogradu su na pojedinim lokacijama porasle i više od 70 odsto, i to bez dodatnih ulaganja.
To pokazuje koliko tržište može da promeni vrednost investicije bez obzira na stanje objekta.
Istovremeno, visoke cene i kamate smanjuju broj kupaca, pa deo ljudi odlaže kupovinu.
Na kraju
U 2026. godini stan je za većinu kupaca sigurnija i predvidljivija finansijska odluka nego kuća. Razlozi su stabilnija potražnja, lakše kreditiranje i manji troškovi održavanja.
Kuća može biti bolja opcija ako planirate dug boravak ili imate stabilan budžet bez kredita.
Ako kupujete kao investiciju, važnije je da realno procenite troškove nego da gledate samo cenu kvadrata. U praksi razliku pravi kombinacija lokacije, kredita i mogućnosti prodaje.
Najrealniji pristup jeste da odluku prilagodite sopstvenoj situaciji. Nekretnina je dugoročna finansijska obaveza i retko postoji jedno rešenje koje je najbolje za sve.